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悪質な不動産屋の見分け方

不動産業者は行政処分歴で見分ける

信頼できる不動産業者の見分け方に行政処分歴がある。過去に宅地建物取引業法(宅建業法)違反で業務停止処分を受けている不動産屋は要注意であり、避けることが賢明である。行政処分歴のようなネガティブ情報はWEBでも公開されている。不動産業者名や免許番号で検索すれば悪名高い宅建業法違反事例を容易に見つけることができる。残念なことにトラブルや悪質な販売行為、法令違反等を起こしても行政処分を受けていない悪徳不動産業者も多いが、少なくとも行政処分歴のある不動産業者を排除する意味はある。

行政処分歴はゼロゼロ物件のような本質的にリスクの高い物件を契約する場合は特に重要である。ゼロゼロ物件では追い出し屋や高圧的な家賃取り立て、契約外での様々な名目での料金請求など問題があるケースが多く、社会問題になっている。

ゼロゼロ物件そのものが賃借人を搾取する貧困ビジネスと否定的な見解が優勢であり、避けることが望ましいとなる。一方でゼロゼロ物件から選ばざるを得ないという格差社会の現実は厳然として存在する。それ故に少なくとも業務停止処分を受けたなど過去に問題になったゼロゼロ物件業者とは契約しないことがポイントになる。

不動産屋は地域密着型を選ぼう

不動産屋は地域密着型を選びましょう。「地元に精通した不動産屋を探せ」(今井学『絶対に失敗しない中古住宅の売り方・買い方』ぱる出版、2005年、29頁)

地域密着型とはオフィスのある地域の物件を中心とする業者です。反対に代々木に事務所がありながら、立川など都下の物件ばかりを扱う業者は要注意です。物件の問題点や注意事項が説明されない危険があります。

事務所と離れた場所の物件ばかりを扱う不動産屋では希望立地とは異なる物件を押し付けられる危険もあります。また、事務所と物件が離れていると、内見も不便です。中には内見させずに契約を迫る業者もいますが、その種の不動産業界のゴキブリのような忌むべき業者は論外です。絶対に契約をしてはなりません。

不動産屋は1階の店を選ぼう

雑居ビルに入居している不動産屋を選ぶ際は、1階にある店舗を選びましょう。ビル上階に入っている不動産屋は要注意です。

不動産屋としては1階への入居が望ましく、現実に多くの業者が1階で営業している。消費者にとっては1階の店の方が入りやすい。地上げ屋や追い出し屋、ブローカーなど不動産業界に闇の部分があることは事実である。ビル上階の密室よりもガラス張りの1階の店舗の方が安心できる。

不動産屋の壁はガラスになっていて、物件広告が貼られていることが多い。この広告は有効な集客手段である。

不動産屋がビル上階にあると内見に行くことも不便である。中には内見をさせない業者もいるが、その種の業者とは契約してはならない。どうしてもビル上階の不動産屋と契約しようとする場合、せめて不動産屋の名前や免許番号、代表者名を検索し、その不動産屋が過去に宅建業法違反で業務停止処分を受けていないか確認してからにしよう。

ゼロゼロ物件で健康被害

ゼロゼロ物件居住者の健康被害が懸念される。ゼロゼロ物件は賃借人を搾取する貧困ビジネスとして社会問題になっている。内見をさせずに契約を迫り、重要事項説明義務を果たさず、様々な名目で料金を請求する。

宅地建物取引業法違反で業務停止処分を受けたが、名前や代表者を変え、宅建業の免許番号を取り直す悪質なゼロゼロ物件業者もいる。想像も及ばない事件も世の中はある。ゼロゼロ物件業者は不動産業界のゴキブリのようである。

ゼロゼロ物件はトラブルが多いが、入居者の健康被害もクローズアップされている。利益追求最優先の貧困ビジネスはゼロゼロ物件居住者の生活を破壊し、健康被害をもたらしている。貸し物件ではなく瑕疵物件と批判されるような劣悪な住居が住人の健康を損なっている。ゼロゼロ物件居住者からは腰痛になったなどの声が出ている。

ゼロゼロ物件住民を継続的に施術してきたカイロプラクティック院長(カイロプラクター)は、ゼロゼロ物件から通常の物件に転居した住民が見違えるほど健康になったと指摘する。早川和男『居住福祉』(岩波新書、1997年)でも住環境の改善によって健康になった事例をまとめている。

阪神大震災で「隣の家が壊れて空き地になって、自分のアパートに日があたるようになった。今までは日があたらず、湿気も多かった。」という住民は「かぜひかなくなった。咳一つでない。」と語る(早川和男『居住福祉』38頁)。ゼロゼロ物件は人間らしい生活とは相容れない。

林田力イロプラクティックに対する誹謗中傷とアトラス(東京都知事(1)第93815号)・吉野健太郎について

林田力イロプラクティックへの誹謗中傷とアトラス(東京都知事(1)第93815号)及び吉野健太郎について説明します。誹謗中傷はゼロゼロ物件業者のグリーンウッド(吉野敏和、東京都知事(9)第40352号)の宅地建物取引業法違反への批判を逆恨みしたもので、林田力イロプラクティックとは無関係の問題です。

グリーンウッドはグリーンウッド新宿店の名前で営業しており、貧困ビジネスとして社会問題になっているゼロゼロ物件を主に扱っていました。東京都から重要事項説明義務違反や賃貸借契約書に記載なく退室立会費を徴収したことを理由に宅地建物取引業法違反で業務停止処分を受けました(東京都都市整備局「宅地建物取引業者に対する行政処分について」2010年6月8日)。

グリーンウッドの営業手法は市民団体から批判されており、業務停止処分後も批判は続いています。『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』著者の林田力もグリーンウッドの宅建業法違反を告発する一人です。

行政処分当時の企業名は株式会社グリーンウッドでしたが、2012年4月にはグリーンウッド新宿店の企業母体が株式会社アトラスと表示されるようになりました。5月頃にはグリーンウッド新宿店の表示がなくなり、アトラスとなりました。宅地建物取引業者の免許情報から東京都知事(9)第40352号はなくなり、グリーンウッドは廃業したことになります。

アトラスはグリーンウッド新宿店と同じ場所(東京都渋谷区代々木二丁目)にあり、グリーンウッド新宿店のウェブサイトがリダイレクトされます。しかし、形式的には別の代表者名(中西真琴)で新たな免許番号(東京都知事(1)第93815号)を取得して営業を続けるという姑息な手段に出ております。

吉野健太郎はグリーンウッド新宿店の代表者・吉野敏和の息子です。「連邦」「裏ツール」「激ツール」で知られますが、吉野健太郎が経営していたコンセプトエンジン社ではattosoftのフリーウェア「Win高速化」に類似した「Win高速化 Advanced XP ファクトリーパッケージ」を発売して批判されました。

その吉野健太郎はTwitterアカウントyoshinokentarou上で以下のような卑怯な呟きを行い、仕返しや報復を正当化しています。

「たまに「俺だけにやれ!!」みたいな事を言われるけども、攻め方って人それぞれだと思うんですよね。相手が一番ダメージがる部分も「セット」でやるから『仕返し』とか『報復』だと思うんですよ」

これは相手に直接関係ない勤務先や家族であっても、相手にダメージを与えられるという理由で仕返しや報復になるという卑怯者の論理です。

吉野健太郎
このTwitterアカウントyoshinokentarouもアカウント名が遅くとも2012年7月には吉野健太郎からハローマイメロディ(吉野)に変わりました。グリーンウッド新宿店がアトラスになったことと共通する卑怯さです。

客観的な事実としてグリーンウッド新宿店は宅建業法違反で業務停止処分を受けました。同じ場所で店舗名や免許番号を変えて株式会社アトラスがゼロゼロ物件業者として営業を続けています。この事実を批判することと、それを逆恨みしてセットで報復することの何れが問題であるか、皆様の良識に委ねたいと思います。

グリーンウッドの宅建業法違反について

グリーンウッドの宅建業法違反については以下のリンクが参考になります。

宅地建物取引業者に対する行政処分について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/06/20k68400.htm
シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分へ!
http://housingpoor.blog53.fc2.com/blog-entry-102.html
シンエイエステートとグリーンウッドの聴聞を傍聴してきました
http://housingpoor.blog53.fc2.com/blog-entry-103.html
シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分
http://housingpoor.blog53.fc2.com/blog-entry-106.html
シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が聴聞後に行政処分
http://blogs.yahoo.co.jp/tihesa522000/61411120.html
宅建業法違反のグリーンウッド新宿店がアトラス(東京都知事(1)第93815号)に

東京都都市整備局「宅地建物取引業者に対する行政処分について」2010年6月8日

宅地建物取引業者に対する行政処分について
平成22年6月8日
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課
被処分者 商号 グリーンウッド(資本金0円)
代表者 代表 吉野敏和(よしのとしかず)
主たる事務所 東京都渋谷区代々木二丁目23番1号
免許年月日 平成21年2月13日(当初免許年月日 昭和56年2月13日)
免許証番号 東京都知事(9)第40352号
聴聞年月日 平成22年5月10日
処分通知発送年月日 平成22年6月7日(処分確定日 処分通知到達の日)
処分内容 宅地建物取引業務の全部停止10日間
適用法条項 宅地建物取引業法第65条第2項(業務の停止)
同法第35条第1項(重要事項説明書の不記載)
同法第37条第2項第3号(賃貸借契約書の不記載)
事実関係 被処分者は、平成20年3月26日付で、貸主Aと借主Bとの間で締結された、埼玉県新座市内の賃貸マンションの1室の賃貸借契約の媒介業務を行った。
この業務において、被処分者は次のとおり宅地建物取引業法(以下「法」という。)違反があった。

1 重要事項説明書(法第35条書面)に、登記記録に記録された事項についての記載がない。
2 重要事項説明書に、契約の解除についての記載がない。
3 重要事項説明書に、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項についての記載がない。
4 重要事項説明書に、管理の委託先についての記載がない。
5 契約締結時に、退室立会費の授受があったにもかかわらず、賃貸借契約書(法第37条書面)にその額についての記載がない。
これらのことは、1から4については法第35条第1項に違反し、法第65条第2項第2号に該当し、5については法第37条第2項第3号に違反し、法第65条第2項第2号に該当する。

東京都告示第七百二十号(東京都広報2010年4月28日)

宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。
平成二十二年四月二十八日
東京都知事 石原慎太郎
一.日時 平成二十二年五月十日 午後一時
二.東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室
三.被聴聞者
(一)商号 株式会社グリーンウッド
(二)代表者氏名 吉野敏和
(三)主たる事務所の所在地 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号
(四)免許証番号 東京都知事(9)第四〇三五二号
(五)免許年月日 平成二十一年二月十三日

グリーンウッド新宿店の宅建業法違反ブログ記事

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シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分へ!2010-05-06(Thu)

シンエイエステート問題
平成22年4月28日付東京都公報でシンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が5月10日に聴聞を行うという告知がなされています。

以下、該当部分です。

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東京都告示第七百十九号
宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。
平成二十二年四月二十八日
東京都知事 石原慎太郎
一.日時 平成二十二年五月十日 午後二時三〇分
二.東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室
三.被聴聞者
(一)商号 株式会社シンエイエステート
(二)代表者氏名 代表取締役 佐々木哲也
(三)主たる事務 立川市錦町一丁目十番二十六号所の所在地
(四)免許証番号 東京都知事(7)第四五〇七二号
(五)免許年月日 平成十九年一月十一日

東京都告示第七百二十号
宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。
平成二十二年四月二十八日
東京都知事 石原慎太郎
一.日時 平成二十二年五月十日 午後一時
二.東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室
三.被聴聞者
(一)商号 株式会社グリーンウッド
(二)代表者氏名 吉野敏和
(三)主たる事務 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号所の所在地
(四)免許証番号 東京都知事(9)第四〇三五二号
(五)免許年月日 平成二十一年二月十三日

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これは、当NWが昨年12月18日に行った申し入れを受け、処分を前提とした聴聞をするということであり、処分の前に相手側に弁明の機会を与えるといった趣旨のものです。

シンエイエステートは、当NWがこれまでも追及してきたとおり、違法性の高い滞納違約金を徴収し、敷金礼金を取らない代わりに退室立会費といった趣旨の不明な金銭を徴収し、また、保証人が立てられない入居者に対しては、1か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していました。

また、グリーンウッドはシンエイエステートの物件を主に仲介し、事前に内見をさせないなど、多くの問題が報告されています。

このような業者がこれまでやりたい放題営業してきたということ自体が異常なのであり、都の対応は遅きに逸したといっても過言ではありません。お茶を濁すような対応ではなく、厳正な処分が当然求められます。言うまでもなく、都がどのような処分を行うのか、今後も注視する必要があります。

しかしながら、今回の処分に向けての動きは、これまで、元入居者も含めて多くのシンエイ入居者の方々が声をあげたことによる成果であることは疑いようがありません。被害者の声により、東京都も動かざるを得なかったのです。このことは、シンエイ入居者の方々の力が相手を着実に追い詰めている証左です。

私たちの力をまずは確認し、まだまだ手を緩めることなく、不当企業に対して、力を合わせて、NOを突き付けましょう。


シンエイエステートとグリーンウッドの聴聞を傍聴してきました2010-05-10(Mon)

シンエイエステート問題
先日お伝えしたとおり、5月10日、都の都市整備局でシンエイエステートとグリーンウッドの聴聞が開かれたので、簡単に報告しておきます。聴聞は行政処分を前提として、相手企業に弁明の機会を与えるというものです。聞き取りメモなので、若干の間違いがあるかもしれませんが、ご容赦を。

まず、グリーンウッドから。被聴聞者であるグリーンウッドは欠席。その代わり陳述書を提出していました。
グリーンウッドは、代々木にある仲介業者で、多くのシンエイ物件を紹介し、内見をさせず、敷金礼金をとらない代わりに、趣旨の不明確な「退室立会費」を現在も徴収し続けています。

グリーンウッドの不利益処分の原因となる事実として都の担当者は、以下のように指摘していました。
シンエイの物件契約で仲介した賃貸借契約に、重要事項説明義務の違反があったということです。
具体的には、

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1.重要事項説明書に登記記録に記録された事項についての記載がない
2.重要事項説明書に契約の解除についての記載がない
3.重要事項説明書に損害賠償額の予定、または違約金に関する事項についての記載がない
4.重要事項説明書に管理の委託についての記載がない
5.契約締結日に退室立会費の授受があったにも関わらず、賃貸借契約書にその額についての記載がない

これらのことは、1〜4については、法第35条第1項に違反し、法65条第2項第2号に該当し、5については、法第37条第2項3号に違反し、法65条第2項第2号に該当する。
以上の事実の内容は、法65条第2項の規定に基づく業務の停止処分に該当する。

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ということです。グリーンウッドは陳述書で
「重要事項説明書など仲介業者として不手際があったことを認めます。」
と弁明していました。

続いて、シンエイエステートの聴聞です。シンエイエステートからは、代表取締役である佐々木哲也ほか2名が出席していました。
都からは、2件の事実が指摘されていました。
1件目はグリーンウッドと同じ。
2件目は、保証人が立てられない入居者に対しては、1か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していた件で、これについては以下に指摘されていました。

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借主に対し、重要事項説明書の交付および説明を行わなかった。

このことは、法第35条第1項に違反し、法65条第2項第2号に該当する。
以上の事実の内容は、法65条第2項の規定に基づく業務の停止処分に該当する。

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これらに対し、佐々木は、指摘された事実をすべて「相違ありません」と認めたうえで、次のように弁明しました。

「賃貸借契約の締結にあたり、勝手な解釈と認識不足により、多大なるご迷惑をおかけしてしまったことを深く反省し、今後このようなことがないよう、社内でも従業員に今回の内容をすべて説明し再教育を行い、お客様から今まで以上の信頼を得る企業になれるよう努めていく所存です。」

この弁明についての陳述書が作成され、佐々木が署名押印し聴聞は終了しました。

このように、グリーンウッドならびにシンエイエステートは、都側から指摘された業法違反の事実についてすべて認めており、シンエイエステートは「深く反省」しているようです。

しかしながら、今回シンエイが行っていたことは、違法の可能性の高い3000円もの滞納違約金や趣旨の不明な退室立会費を徴収し、保証人のつけられない入居者に対しては、弱みにつけこみ借地借家法に違反する契約を強要するという組織的な違法営業であり、とても書面上の不備や説明義務の不履行といった趣旨のものではないことは明らかです。

こうした違法営業に対して、結局は宅建業法でしか動けないということになっているわけで、今回の東京都の処分内容はとても十分とはいえないものでしょう。

とはいえ、シンエイの元入居者を含めた居住者の声が、都に対して監督官庁としての役割を果たさせたともいえるわけで、その点については、一定の評価ができるかと思います。

シンエイエステートは、「多大なる迷惑」をかけたのは、都ではなく、入居者であることをしっかりと認識し、まずは被害者に謝罪するべきです。そして、違法に徴収した違約金を返還し、被害回復を全面的に図るべきでしょう。本当に「今まで以上の信頼を得る企業になれるよう努め」るつもりがあるのであれば、これは至極当たり前のことなのです。

今後、一定期間を経て、なんらかの処分が行われることになるでしょう。しかし、それで事件が終わりになるのではないことは、言うまでもありません。シンエイがどのような対応をすることになるのか、まだまだ予断を許しません。
本当にまっとうな企業なるのか、そうでないのか。彼らはいま、分岐点に立っています。
今後も継続してシンエイ、そして都の動きに注目しましょう。

シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が行政処分2010-06-08(Tue)

本日付で、東京都は、シンエイエステートとグリーンウッドに対する行政処分を公表しました。

こちらから確認できます。

シンエイエステートについては、宅地建物取引業務の全部停止29日間、グリーンウッドについては、宅地建物取引業務の全部停止10日間となっています。

これにともない、2業者は物件の仲介や契約といった宅建業法に関わる業務がそれぞれの期間について、禁止されます。
たとえばわかりやすい例で言うと、6月8日現在において、シンエイエステートのHPは「準備中」の状態で、グリーンウッドのHPでは、「只今 ホームページ調整中です。物件リストを6月19日には掲載いたしますので、今しばらくお待ち下さい。ご迷惑お掛けして申し訳ありません。」というふざけた記載とともに、物件紹介がされていません。(リンクはあえてはらないので、それぞれご確認ください。)
これは、WEB上であっても物件の紹介が禁止されているため、このような措置をしていると考えられます。

今回の東京都の処分は私たちNWが昨年12月18日に行った申し入れに対応したものです。先月には処分前の聴聞が開かれています。つまり、申し入れから本日付の処分まで約半年が経過したことになります。

この申し入れからの経過期間について、そして、業者に対する処分期間である29日間と10日間の軽重についての判断は、みなさんそれぞれにおいてあるでしょう。

しかし、はっきりしているのは、シンエイエステートとグリーンウッド、そしてシンエイがやってきたこと、つまり、借家人の権利を踏みにじり、違法な利益を上げてきた行為について、いまだ、彼らはなんら当事者への謝罪、賠償をしていない、ということです。

私たちは、シンエイ物件の入居者からの相談を受けて以来、違約金や違法な契約について驚き、さらなる被害の掘り起こしのための相談会を経て、昨年9月12日には立川で本社前を通るデモを行い、シンエイならびにシンエイエステートを力強く弾劾してきました。
このブログでも再三指摘してきましたが、シンエイならびにシンエイエステートは、家賃の滞納について、3500円もの違約金を徴収し、敷金礼金を取らない代わりに退室立会費といった趣旨の不明な金銭を請求し、また、保証人が立てられない入居者に対しては、1か月ごとに更新を必要として、居住権がないとする短期一時使用契約を締結するよう強要していました。グリーンウッドは、その問題がある違法な契約を、宅建業者でありながらその責務を果たさず、次々と仲介してきました。

このような違法な営業行為は、「敷金礼金も支払えず、経済力もないような、力の弱い借家人なら、相当なことをやっても構わないだろう」という業者の見くびりと甘い予測のもと、延々と続けられてきたのです。しかし、そんなことが許されていいはずがありません。シンエイ入居者をはじめとして、多くの借家人が注目し声をあげ、行動していくことで、昨年12月には違約金の徴収をやめるなど、業者は徐々に追い詰められてきています。今回の東京都の処分は、私たちが主張してきた業者の違法性を一部について追認したというに過ぎません。

シンエイエステートとグリーンウッドは、停止期間が経過した後、何事もなかったかのように、営業を再開するのでしょうか。あたかも、「今回はたまたま運が悪く、お上からお灸をすえられた。入居者や被害者のことはほっておけばいい。」といわんばかりに。

入居者や元入居者への謝罪や賠償がない以上、行政処分がなんら根本的な問題の解決にはなっていないことは明らかです。

シンエイエステートとグリーンウッド、そしてシンエイが本当に問題を解決する気があるのかないのか、それがいま、問われています。

東京多摩借地借家人組合「賃貸トラブル110番」

シンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が聴聞後に行政処分

2010/5/13
平成22年4月28日付東京都公報でシンエイエステートとグリーンウッドに対して東京都が5月10日に聴聞を行うという告知がなされています。

以下、該当部分です。

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東京都告示第七百十九号
宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。
平成二十二年四月二十八日
東京都知事 石原慎太郎
一.日時 平成二十二年五月十日 午後二時三〇分
二.東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室
三.被聴聞者
(一)商号 株式会社シンエイエステート
(二)代表者氏名 代表取締役 佐々木哲也
(三)主たる事務 立川市錦町一丁目十番二十六号所の所在地
(四)免許証番号 東京都知事(7)第四五〇七二号
(五)免許年月日 平成十九年一月十一日

東京都告示第七百二十号
宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)の規定による行政処分について、同法第六十九条第一項及び同条第二項において準用する同法第十六条の十五第五項の規定により、公開の聴聞を次のとおり行う。
平成二十二年四月二十八日
東京都知事 石原慎太郎
一.日時 平成二十二年五月十日 午後一時
二.東京都都市整備局住宅政策推進部聴聞室
三.被聴聞者
(一)商号 株式会社グリーンウッド
(二)代表者氏名 吉野敏和
(三)主たる事務 渋谷区代々木二丁目二十三番地一号所の所在地
(四)免許証番号 東京都知事(9)第四〇三五二号
(五)免許年月日 平成二十一年二月十三日